Le mie ricette per la real estate communityStefan Wundrak, Head of European Research di TH Real Estate, analizza le performance delle città europee negli ultimi mesi del 2017 e le tematiche che potrebbero rivelarsi rilevanti nei diversi settori e aree geografiche nel 2018.
A eccezione della crisi in Spagna, l’economia europea ha mostrato segni di una ripresa molto forte. Questo dato è particolarmente evidente guardando all’andamento dell’occupazione: secondo gli ultimi dati infatti la creazione di posti di lavoro in Europa è tornata ai livelli del boom pre-crisi. Tutto ciò si sta traducendo in un aumento dei redditi, che, a sua volta, supporta maggiori consumi e investimenti.
Nonostante l’euro forte, l’andamento della prima parte dell’anno sembra confermarsi anche nella parte finale del Q3 2017. Le esportazioni hanno dato un contributo fondamentale a questo risultato. Insieme a una solida domanda interna e a prospettive di miglioramento in altre economie avanzate, tutto ciò può segnare un prolungato periodo di prosperità economica e previsioni potenzialmente al rialzo. Tuttavia, l’assenza di pressioni inflazionistiche rende improbabile un innalzamento dei tassi di interesse fino al 2019.
Uffici: crescita economica e impennata degli affitti
Il solido miglioramento dell’economia continua a garantire dividendi per i proprietari, con volumi di affitto che si mantengono al di sopra delle medie di lungo termine. Al secondo trimestre 2017 le eccezioni sono state Vienna e Bruxelles, entrambi particolarmente deboli. I mercati tedeschi, insieme al centro di Parigi, fanno registrare le migliori performance. Tra gli altri mercati che registrano performance al di sopra della media negli affitti figurano Amsterdam, dove la crescita è stata sorprendentemente elevata nel 2017, Dublino e il Lussemburgo. Gli affitti si sono in crescita anche a Stoccolma e Berlino, supportate da un’economia sottostante particolarmente in salute.
Le previsioni di crescita nell’arco di cinque anni sono tuttavia più basse in alcuni mercati, come Dublino, Madrid e il central business district di Parigi. Per Barcellona prevediamo un 2019 relativamente stabile, prima del ritorno a una fase di crescita.
Retail: l’e-commerce spinge i volumi di scambio del retail
I consumatori in Europa continuano a beneficiare dell’aumento dell’occupazione, i livelli di fiducia si stanno innalzando ulteriormente e i consumi retail si mantengono in crescita in tutta la regione. Le vendite retail in Europa sono cresciute del 3,0% nel terzo trimestre del 2017, con performance più elevate in Francia, Portogallo e Germania, che si sono attestate intorno al 4,2%, 3,8% e 3,4% rispettivamente. Spagna, UK e Italia hanno registrato performance inferiori rispetto al benchmark regionale, con vendite retail cresciute rispettivamente dell’1,7%, 1,5% e 1,3%. La regione scandinava continua a mantenere elevati volumi di vendita. Svezia e Finlandia si mantengono al di sopra della media europea, mentre la Danimarca ha registrato una performance inferiore, attestandosi all’1,5%. Considerando l’Eurozona nel suo insieme, non si è registrato un aumento dei salari, nonostante la buona salute del mercato del lavoro, perché la crescita dei salari reali è annullata dall’aumento dell’inflazione.
Le vendite al dettaglio in Europa sono spinte anche dalla crescita a due cifre dell’e-commerce. Mentre l’online continua a dare un apporto determinante al totale delle vendite al dettaglio, la correlazione tra le vendite al dettaglio e la crescita degli affitti diventerà più debole.
Il canale online è sempre più ampiamente utilizzato dai retailer, ma la cosa non è priva di criticità legate ai costi di consegna, alle infrastrutture logistiche e ai tassi di conversione, tutti elementi che hanno un impatto sulla profittabilità. I negozi fisici sono, e rimarranno, un elemento fondamentale per il successo dei retailer, nonostante i profondi cambiamenti intervenuti nel panorama retail. Tuttavia il ruolo dei negozi fisici sta cambiando definitivamente. I negozi stanno diventando sempre più elementi esperienziali, strumenti di marketing e centri di distribuzione. L’omni-channel è l’obiettivo di quasi tutti i retailer, ma il raggiungimento di un ecosistema retail perfettamente integrato potrebbe richiedere tempo.
Logistica: è sostenibile l’espansione della supply chain?
Il settore logistica ha visto crescere la domanda in modo sostanziale dalla fase più bassa del mercato, nel 2009. Il take-up è più che raddoppiato nell’arco di sette anni. Inizialmente trainato dalla domanda in Germania, si è poi esteso a gran parte del Continente negli ultimi tre anni. La crescita economica, la continua riorganizzazione del segmento retail, le strutture logistiche di terze parti e l’andamento dell’industria manifatturiera fanno pensare che questo trend possa continuare, anche se potrebbe già aver raggiunto il picco nei mercati maturi.
L’ondata di richiesta strutturale di spazi per la logistica ha attraversato diversi mercati, prima Germania e UK, e ora l’Europa Centrale e del Sud. Se questi ultimi mercati potrebbero avere ancora davanti alcuni anni prima che la crescita dell’e-commerce e l’ammodernamento delle strutture di stoccaggio si possano dire realizzati, i mercati più maturi potrebbero essere invece più vicini al picco del ciclo.
Investimenti: liquidità si mantiene in positivo, ma la compressione dei rendimenti sta rallentando
Gli investimenti nei 18 principali paesi europei si stanno mantenendo a un livello superiore del 50% rispetto alla media degli ultimi 10 anni, e manterranno probabilmente una pressione al ribasso sugli yield nell’immediato futuro. Le transazioni si concentrano in particolare in un numero ristretto di paesi; tra i mercati principali, la Germania è al di sopra della media del 65%, UK del 20% circa e la Francia del 10%.
Andamento del ciclo: nicchie di valore in mercati competitivi
In un’ottica di rischio ponderato, Germania e Spagna si confermano i paesi target top per gli investimenti negli shopping center. La Germania continua a beneficiare di un trend nelle nuove costruzioni che si muove ancora a rilento e di una spesa al consumo in crescita. Le performance positive della Spagna hanno ormai un andamento ciclico, e sono il risultato del ritorno a una solida crescita del PIL, che crea l’opportunità di far crescere gli affitti, che partono da una base bassa.
L’adeguamento degli yield in UK in seguito alla Brexit, al di fuori di Londra, porta a un outlook leggermente migliore per i rendimenti del segmento degli uffici nel medio termine. L’hurdle rate per il Regno Unito è il più basso in Europa, a causa dell’attrattività strutturale del mercato degli uffici, legata ad esempio a un elevato livello di trasparenza, liquidità e affitti di lungo termine. Il Regno Unito sembra quindi ben posizionato se si considerano i rendimenti ponderati rispetto al rischio, nonostante i rischi connessi alle negoziazioni della Brexit.
Amsterdam, Helsinki, Lussemburgo e Lione sono le nostre destinazioni privilegiate nel segmento uffici.
Il settore logistica in Spagna e Italia è percepito al momento con un profilo di rischio un po’ più elevato. Tuttavia, i rendimenti del segmento in Europa avranno un buon andamento nei prossimi cinque anni e lo spettro del rischio sta cambiando. I due Paesi si stanno progressivamente trasformando in mercati della logistica strutturati, aspetto che contribuirà ad abbassare i premi di rischio nel tempo. I livelli attesi di IIR in Germania sono molto bassi, ma i rischi nel breve periodo legati alle vacancies sono molto favorevoli, perciò gli investitori con basso profilo di rischio sono molto attivi.
Stili di investimento
Il real estate sembra al momento posizionato su livelli di prezzo elevati rispetto al trend storico di questa asset class, tuttavia il prezzo degli immobili è ancora, se non basso, almeno equo rispetto al mercato dei bond. Il grafico che segue mostra i rendimenti annui degli uffici prime previsti per i prossimi cinque anni, valutati in base all’ipotesi che i tassi di interesse inizino a normalizzarsi dal 2019 e i rendimenti immobiliari subiscano conseguentemente un aggiustamento al rialzo. I mercati migliori registrano un rendimento medio annuo del 4% circa senza leva e alcuni mercati faticano a raggiungere rendimenti positivi, nonostante si preveda una crescita degli affitti in questo periodo. Se queste proiezioni di rendimento sembrano basse rispetto al trend di lungo periodo del settore, l’aspetto chiave è che il real estate dovrebbe ancora superare le performance dei bond anche in uno scenario di aumento dei tassi.
Fonte : Company