Le mie ricette per la real estate communityBNP Paribas Real Estate presenta lo studio condotto a livello paneuropeo sul traffico di visitatori nelle vie commerciali di 23 città.
Principali risultati
► Regno Unito, Germania, Spagna e Francia competono per le 5 posizioni di testa nella classifica dei 30 Top Mass Market d’Europa.
- · Londra guida la classifica con un valore record di 13.560 visitatori all’ora in Oxford Street.
- · Lo studio ha evidenziato la forza delle principali città tedesche con Monaco di Baviera e Francoforte che hanno conquistato un piazzamento all’interno della Top 5.
- · Bene anche la Spagna con un totale di 4 strade nella Top 10: Madrid (3°) e Barcellona (6°).
- · L’iconica Avenue des Champs Elysées a Parigi ha chiuso la classifica delle prime 5 vie d’Europa per afflusso di visitatori con circa 10.300 passanti all’ora.
► Con riferimento alle Top 20 vie del lusso, le prime 5 posizioni sono state conquistate da Francia, Spagna, Regno Unito e Danimarca.
- · A dominare la classifica europea delle vie esclusivamente votate al lusso, l’Italia con Via Condotti a Roma.
LE VIE DEL COMMERCIO PIU’ VISITATELE VIE DEL COMMERCIO PIU’ VISITATE
Struttura delle zone commerciali
Una correlazione lega il passaggio di persone alla struttura dello spazio all’interno delle città. Quando una città presenta una sola area commerciale preponderante distribuita al massimo su 2 o 3 vie principali, allora i numeri relativi al traffico di passanti si concentrano in queste zone (come nel caso di Monaco, Dublino, le città scandinave, Praga e Zurigo). Al contrario, città come Londra, Parigi, e Berlino non presentano una sola area commerciale ma sono caratterizzate da cluster multipli; di conseguenza, i record di passaggi commerciali vengono raggiunti in un paio di strade principali mentre un traffico più modesto viene registrato all’interno degli altri cluster.
Gli hub di trasporto e la rigenerazione urbana svolgono un ruolo fondamentale nella generazione di traffico commerciale. Le vie “prime” situate nei pressi di snodi di trasporto – come Oslo e Helsinki – sfruttano i flussi generati dalle infrastrutture viarie o ferroviarie. La rigenerazione urbana crea non solo un miglioramento del contesto commerciale, ma consente di riaggiornare l’offerta di mercato attirando nuovi retailer e investitori. Varsavia, Vienna e Lisbona hanno recentemente sperimentato questi risultati.
Il ruolo del turismo
Accanto alle grandi aree metropolitane, un gruppo di città più piccole vanta una posizione di primo piano in termini di flussi commerciali. Queste città includono, ad esempio, Vienna, Dublino, Zurigo e Stoccolma che si trovano nelle Top 20 prime street mass-market. Il carattere economico e culturale di queste città ha un impatto significativo su questi numeri. Tuttavia, il turismo risulta essere un fattore chiave nella generazione di flussi commerciali, tanto più per il fatto che l’analisi è stata realizzata nel mese di giugno, quando il turismo entra nei periodi di punta e le ore di sole raggiungono il loro punto di massimo in Scandinavia.
TOP LUXURY HIGH STREETSTOP LUXURY HIGH STREETS
Nel segmento delle vie del lusso, i primi 5 posti sono stati conquistati da Francia, Spagna, Regno Unito e Danimarca. Le prime cinque vie sono strade pedonali iconiche che possono contare su un alto livello di attrattività turistica. Non si tratta di strade esclusivamente dedicate al lusso essendo presenti attività commerciali mass-market accanto a negozi propriamente “luxury”. Il segmento delle vie dedicate esclusivamente a negozi di lusso è dominato dall’Italia: in cima alla classifica si trova Via Condotti a Roma che rappresenta la location principale d’Europa in termine di flusso di visitatori per questo segmento di mercato.
LO STUDIO
Le differenze nel numero di passanti presentano implicazioni importanti per l’attrattività degli esercizi commerciali e per il loro potenziale di vendita. Gli investitori al dettaglio si affidano a queste informazioni (insieme ad altri dati e verifiche) per formulare la propria strategia di espansione e per individuare posizioni di particolare interesse per l’apertura di nuovi negozi. Questa panoramica condotta a livello paneuropeo ha lo scopo di fornire un quadro unico delle “prime street” in 23 città all’interno del Vecchio continente. Il traffico pedonale costituisce uno dei principali indicatori della forza commerciale, sebbene non sia un criterio sufficiente per indirizzare da solo le scelte di localizzazione dei retailer. Il dato fondamentale per misurare il grado di successo di una via commerciale è rappresentato dal tasso di conversione dei flussi pedonali in acquisti. In alcune aree di scarso traffico perdonale, come ad esempio le vie del lusso, si possono verificare importanti livelli di vendite nonostante bassi flussi pedonali.
METODOLOGIA
Questo studio è stato coordinato dai team di Ricerca e Leasing di BNP Paribas Real Estate in 23 città in tutta Europa. La rilevazione è stata realizzata sabato 10 giugno 2017 tra le ore 14:00 e le 16:00 tenendo conto delle differenze commerciali all’interno delle città analizzate. Ogni città è stata divisa in categorie “Mass-Market to Upmarket” e “Luxury” e sono state selezionate tra 3 e 10 vie commerciali a seconda della dimensione e della popolazione della città. 23 città analizzate: Amsterdam • Atene • Barcellona • Berlino • Bruxelles • Budapest • Copenhagen • Dublino • Francoforte • Helsinki • Lisbona • Londra • Madrid • Milano • Monaco di Baviera • Oslo • Parigi • Praga • Roma • Stoccolma • Vienna • Varsavia • Zurigo
ROMA
Via Condotti, a Roma, rappresenta la via del lusso a più alto afflusso di visitatori d’Europa con 6.545 passaggi ogni ora. La strada si estende per 300 metri tra Via del Corso e Piazza di Spagna e ospita importanti griffe della moda italiana e internazionale come Prada, Gucci, Tiffany & Co., Jimmy Choo e Louis Vuitton. A livello di prezzi, via Condotti rappresenta la strada a più alto costo di locazione commerciale di Roma con valori medi che si attestano a 375 euro/mq/mese, ben al di sopra delle vicine via del Babuino (290 euro/mq/mese) o via del Corso (250 euro/mq/mese).
MILANO
Corso Vittorio Emanuele a Milano ha ottenuto il 13° posto nella classifica europea delle principali vie commerciali grazie a un flusso di passanti pari a 8.598 visitatori/ora alimentato, tra le altre cose, dalla presenza del Department Store, La Rinascente e di numerose catene di abbigliamento come H&M, Zara e Foot Locker. Via Montenapoleone ha ottenuto il 14° posto nella classifica delle vie del lusso più frequentate grazie a 2.932 passanti all’ora, quasi mille in più rispetto alla vicina via della Spiga (2.027). L’alta qualità degli immobili e la scarsa disponibilità di spazi si traducono in un periodo di re-letting particolarmente corto rispetto ad altre vie. A livello di prezzi, via Montenapoleone si attesta come la strada a più alto costo di locazione commerciale a Milano con valori medi che si attestano a 500 euro/mq/mese, contro i 250 euro di Corso Vittorio Emanuele e 165 euro/mq/mese di via Dante.
Fonte : Company