Le mie ricette per la real estate communityMiglioramento della performance operativa
Crescita L-f-L degli affitti escl. portafoglio TI: +1,5%
Tasso di occupazione finanziario: 95.5%
93,1% escluso il portafoglio TI (+5,7 punti vs Dic
2015)
Straordinaria attività di locazione
Complessivamente, ~111.000 mq di attività locativa
ad oggi per circa € 22 m di canoni annualizzati
Miglioramento del profilo finanziario
Luglio: assegnazione da S&P Global del rating (“BBB-” long-term corporate credit rating
con outlook stabile)
Ottobre: emissione del 1° Bond “rated unsecured” €300 milioni 1,625% 7 anni
Scadenze finanziarie già messe in sicurezza per il 2018 e dimezzate per il 2019
HIGHLIGHTS OPERATIVI DEI PRIMI 9 MESI 2017
Successo dell’attività locativa con conseguente aumento del tasso di occupazione
> 28 nuovi contratti per €3,1 milioni di canoni annualizzati; 20 rinnovi per €15 milioni di canoni
annualizzati; 6 contratti preliminari (pre-letting) per €4,2 milioni di canoni annualizzati
> Il tasso di occupazione finanziaria group share e pari al 95,5% sul portafoglio totale ed al 93,1% (+5,7
punti rispetto a 31 dicembre 2015) escludendo il portafoglio Telecom Italia
> Durata media residua dei contratti alla prima break-option di 7,4 anni group share
> 59% di pre-letting sui progetti in via di sviluppo per circa €11 milioni di canoni di locazione annualizzati
Investimenti e capex finanziati tramite cessioni di immobili giunti a completa valorizzazione e non strategici
_ Accordi di vendita per un totale pari a circa €8351 milioni con un tasso di rendimento lordo medio del
5,8%
_ Vendita del 40% della SICAF (Central SICAF) completata nel secondo trimestre 2017, equivalente a
circa €618 milioni di vendite di immobili
_ €2172 milioni di ulteriori accordi di vendita, di cui €192 milioni già incassati
_ €194 milioni di acquisizioni, principalmente a Milano, ad un tasso di rendimento lordo medio
potenziale del 6%; tra queste l’acquisizione del portafoglio del Gruppo Credito Valtellinese per €118 milioni,
attraverso un’operazione di “sale and leaseback”
_ €59 milioni di capex group share effettuate nei primi nove mesi
Forte attività di rifinanziamento per un profilo migliore del debito
> Assegnazione da S&P Global del rating di investimento (BBB- con outlook stabile) nel luglio 2017
> Riconoscimento dell’affidabilità del management :
> Febbraio 2017: riacquisto di obbligazioni convertibili del valore nominale di€270 milioni 2,625%
scadenza 2019
> Luglio-Agosto 2017: €335 milioni di nuovi finanziamenti ipotecari a lungo termine con scadenza
superiore a 8,5 anni
> Ottobre 2017: emissione del primo bond “rated unsecured” di €300 milioni con scadenza 7 anni e
coupon 1,625% (115bps sul tasso swap di riferimento )
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9 MESI 2017 – Ricavi da locazione: €141,7 milioni
I ricavi lordi da locazione ammontano a €141,7 milioni nei primi nove mesi del 2017 (€149,0 milioni nei primi
nove mesi 2016). Questa variazione è principalmente dovuta ai seguenti avvenimenti :
_ + €5,6 milioni relativi ad acquisizioni di immobili;
_ – €13,8 milioni relativi a cessioni di immobili (di cui €10,6 milioni derivanti dalla vendita del 40% della
partecipazione nella SICAF);
_ +€3,1 milioni legati all’impatto netto della gestione locativa
_ -€2,0 milioni per rilascio di immobili;
1 Inclusa un’offerta vincolante con condizione sospensiva (€9,5 milioni)
2 €223m consolidati
3 Group share: il calcolo include i ricavi da locazione degli immobili Telecom Italia per il 60% (quota di partecipazione di Beni Stabili In Central Sicaf) da
giugno 2017. (Dato consolidato: €152,4 milioni)
_ -€0,2 milioni impatti non ricorrenti.
Su base like-for-like, gli affitti lordi contabili aumentano del +0,9%4 (+1,5% escluso il portafoglio Telecom).
Group Share
(€ million) 9M2016 9M2017 Δ (%) Like-for-
Like Tasso di
occupazione5
Office TI 74.2 63.3 +0.2% 100.0%
Office Non – TI 59.8 64.6 +1.8% 92.8%
Total Office 134.0 127.9 +1.0% 95.6%
Retail&others 15.0 13.7 +0.0% 94.8%
Development 0.1 0.2 n.a n.a
Total ricavi lordi da locazione 149.0 141.7 +0.9% 95.5%
Total ricavi lordi da locazione escl. TI 74.8 78.5 +1.5% 93.1%
ATTIVITA’ LOCATIVA
Attività locativa dinamica e tasso di occupazione stabile
Il tasso di occupazione finanziaria sul portafoglio group share (escludendo gli sviluppi) ha raggiunto il 95,5%
(come a dicembre 2016). Il tasso di occupazione group share riflette la vendita, a giugno 2017, del 40% del
portafoglio Telecom Italia, compensata totalmente dall’aumento dell’occupazione sul portafoglio non-TI (96,3%
tasso di occupazione sul portafoglio totale su base consolidata al 30/09/2017).
Il tasso di occupazione, escluso il portafoglio Telecom Italia, è del 93,1% rispetto al 91,6% a fine 2016 e
all’87,4% alla fine del 2015. Questo aumento è strettamente legato alla dinamica attività di locazione. In
particolare, nei primi nove mesi Beni Stabili ha formalizzato:
_ 28 nuovi contratti per 14.600 mq e canoni di locazione annualizzati per €3,1 milioni;
_ 20 rinnovi per 83.900 mq e canoni di locazione annualizzati per €15,0 milioni.
Beni Stabili ha inoltre firmato 6 accordi preliminari di locazione sui progetti in via di sviluppo per 12.800 mq e
canoni di locazione annualizzati per €4,2 milioni.
Le principali operazioni di locazione possono essere sintetizzate come segue:
_ Via Cernaia, Milano: contratto di locazione con Amundi per l’intero edificio di 8.300 mq, €3,1 milioni di
canone e circa 9 anni di durata (+6 anni);
_ Via Montebello, Milano: rinnovo del contratto di locazione con Intesa per 18.426 mq per €7,6 milioni e 9
anni di durata (+6 anni);
_ Symbiosis, Milano: nuovo contratto per €0,55 milioni e 12,5 anni di durata (+6 anni);
_ Via Colonna, Milano: nuovi contratti per €0,6 milioni e una durata di 7 anni (+6 anni)
_ Via Scarsellini, Milano: nuovo contratto per €0,7 milioni e 7 anni di durata (+6 anni);
_ Via Lugaro, Torino: rinnovo di un contratto di locazione per €1,3 milioni e 7 anni di durata (+6 anni)
4 Il tasso di crescita like-for-like relativo ai canoni di locazione è calcolato sui canoni di affitto relativi al portafoglio stabilizzato, cioè è il tasso di crescita che
deriva da 1) l’effetto dell’indicizzazione all’inflazione, 2) l’effetto della crescita o riduzione dello sfitto sul portafoglio 3) l’effetto della rinegoziazione dei
canoni in scadenza o di nuovi canoni. Il portafoglio stabilizzato è il portafoglio rettificato per le vendite, acquisizioni ed i progetti di sviluppo
5 Il tasso di occupazione al 30/09/2017 include già l’effetto della vendita degli asset sotto accordo preliminare (+0,4% sul portafoglio escludendo gli immobili TI
già incluso, +0,3% sul portafoglio totale)
La durata media dei contratti di locazione, considerando le opzioni di rilascio anticipato, è pari a 7,4 anni su
base group share6.
PATRIMONIO IMMOBILIARE
Creazione di valore e aumento della qualità del portafoglio attraverso la rotazione degli immobili
Seguendo gli obiettivi strategici comunicati, per migliorare le proprie performance operative e la qualità del
portafoglio, Beni Stabili ha avviato uno specifico piano di asset management che sta rapidamente progredendo
al fine di riposizionare il proprio portafoglio su uffici “green” a Milano.
Accordi di vendita: €835 milioni di immobili a un tasso di rendimento lordo pari al 5,8%
Nel periodo, Beni Stabili ha venduto il 40% della partecipazione in Central SICAF, corrispondente a circa €618
milioni di vendite di immobili (tasso di rendimento del 6,3%).
Oltre a questo, Beni Stabili ha completato la cessione di 7 immobili per €191,5 milioni, in linea con il valore di
carico.
Al 30/09/2017 la Società ha accordi preliminari di vendita in essere per circa €25,77 milioni, ad un prezzo in
linea con il valore di carico.
Acquisizioni: €194 milioni ad un tasso potenziale di rendimento lordo pari al 6%
Durante i primi nove mesi, Beni Stabili ha acquisito:
_ Portafoglio Gruppo Credito Valtellinese: 17 immobili per un importo complessivo di €117,8 milioni e 6%
di rendimento lordo; le due proprietà (del valore di €19,2 milioni) soggette ad un diritto di prelazione a favore
del Ministero Italiano dei Beni Culturali, sono state interamente acquisite da Beni Stabili a settembre 2017 a
seguito della decisione del Ministero di non esercitare l’opzione;
_ Milano, via Principe Amedeo: ad un prezzo di €41,9 milioni ed un potenziale rendimento del 5,2%;
l’immobile sarà oggetto di completa ristrutturazione;
_ Milano, via Marostica: ad un prezzo di €24,7 milioni ed un rendimento del 6,9%
Focus sulla pipeline di sviluppo
Dalla fine del 2015, Beni Stabili ha significativamente incrementato la propria pipeline di progetti in
sviluppo, portandola ad un totale di €792 milioni. Questo ammontare include impegni di investimento
futuri su progetti approvati per un valore di €68,8 milioni 8 (per circa il 75% relativi ad immobili a Milano),
mentre circa €460 milioni sono relativi al costo totale dei progetti attualmente in lavorazione.
Il principale progetto all’interno della pipeline è Symbiosis (edifici A+B). Nel luglio 2016, Beni Stabili ha firmato
un contratto di locazione preliminare con Fastweb S.p.A., il principale operatore alternativo di telefonia fissa in
Italia, parte del gruppo Swisscom, per l’affitto di circa 16.000 mq di uffici e 266 parcheggi coperti. Inoltre, nella
prima metà del 2017, Beni Stabili ha firmato un ulteriore contratto con CIR Food, azienda italiana leader nella
ristorazione, avente per oggetto la locazione di circa 1.015 mq di spazi commerciali aI piano terra. Con la firma
di questo contratto, il tasso di occupazione dell’immobile ha raggiunto l’85%. I lavori per la costruzione
6 7,2 anni al 30/06/2017, inclusi i rinnovi contrattuali firmati a luglio 2017. La durata media residua dei contratti di locazione al 30/06/2017 era di 6,9 anni
7 Include un’offerta vincolante con condizione sospensiva
8 Include costi di costruzione, costi tecnici, costi di urbanizzazione, interessi capitalizzati, spese tecniche e vari altri costi
dell’immobile, iniziati nell’estate 2016, si trovano in buono stato di avanzamento e se ne prevede l’ultimazione
entro il quarto trimestre 2018. Questa iniziativa, del costo totale di €92 milioni, genererà un tasso di
rendimento atteso del 7,1%.
Insieme al progetto Symbiosis a Milano, le altre iniziative di completa ristrutturazione e di riposizionamento
immobiliare incluse nella pipeline al 30 settembre 2017 sono:
_ Torino, Corso Ferrucci: questo immobile di 45.600 mq ad uso uffici è oggetto di completa ristrutturazione. I
lavori proseguono e si trovano in buono stato di avanzamento (completati al 67,5%). Al 30 settembre 2017
sono stati firmati contratti preliminari di locazione relativi a circa 10.700 mq. La consegna della prima
porzione dell’edificio (affittata al 100%) è avvenuta nel terzo trimestre 2017. Le porzioni rimanenti verranno
consegnate successivamente in base alla relativa commercializzazione.
_ Milano, Via Monte Titano: l’immobile, della superficie di circa 6.000 mq, in ristrutturazione per essere
convertito in un albergo da 130 camere, è stato interamente pre-locato alla catena Meininger Hotel Gruppe,
con un contratto della durata di 20+5 anni. I lavori sono attualmente in corso e la consegna dell’edificio è
prevista nei primi mesi del 2018.
_ Milano, Via Cernaia: l’immobile ad uso uffici, avente superficie di progetto pari a 8.300 mq e situato in una
zona strategica di Milano tra il CBD e il nuovo business district di Porta Nuova, sarà interamente ristrutturato
con l’obiettivo di ottenere la certificazione Leed Platinum. L’iniziativa di sviluppo prevede anche la
realizzazione di un piano attico aggiuntivo. Il palazzo è stato interamente affittato ad Amundi, che ha firmato
con Beni Stabili un contratto preliminare della durata di ~9+6 anni. La consegna dell’edificio, ristrutturato, è
prevista entro la fine del 2017.
_ Milano, Via Colonna: questo immobile ad uso uffici, di 3.500 mq, è oggetto di una completa
ristrutturazione. Il progetto riguarda il completo rifacimento della facciata, degli spazi interni, esterni e la
costruzione di un nuovo piano attico. La consegna dell’immobile è prevista per l’inizio del 2018. Durante i
primi nove mesi del 2017, Beni Stabili ha firmato contratti preliminari di locazione per circa il 70% della
superficie dell’immobile.
_ Milano, Via Principe Amedeo: questo immobile storico di 7,000 mq, la cui acquisizione è stata finalizzata
durante il primo trimestre del 2017, è attualmente in ristrutturazione. Il progetto, (attualmente con uno stato
di avanzamento del 18% dei lavori), include il completo rinnovamento degli spazi interni ed esterni, assieme
alla costruzione di un nuovo piano attico. La consegna dell’edificio è prevista per il secondo trimestre 2018.
L’attività di commercializzazione è attualmente in corso.
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Con un patrimonio di 4 miliardi di euro, Beni Stabili è protagonista del mercato immobiliare italiano e vanta
un portafoglio di immobili situati in zone strategiche delle principali città del Nord e Centro Italia, costituito
prevalentemente da uffici. Il nostro obiettivo è la valorizzazione degli immobili per aumentarne la redditività e
creare valore per i nostri clienti, i nostri partner e i nostri azionisti.
Quale operatore leader nell’investimento e nello sviluppo di spazi per uffici, promuoviamo soluzioni
avveniristiche volte a migliorare la performance ambientale dei nostri edifici per il benessere di chi lavora
negli spazi locati dai nostri clienti. Con questo intento stiamo sviluppando a Milano una nuova area
direzionale dedicata allo smart-working: il progetto Symbiosis.
Beni Stabili è quotata alla Borsa di Milano e di Parigi e opera attraverso due sedi operative, Roma e Milano.
Beni Stabili appartiene al gruppo Foncière des Régions, operatore leader del mercato real estate europeo
che possiede e gestisce un portafoglio di 18 miliardi di euro costituito da immobili situati nelle aree
metropolitane di maggior attrazione di Francia, Germania e Italia.
Fonte : Company