Le mie ricette per la real estate community
Il Consiglio di Amministrazione di Aedes SIIQ S.p.A., riunitosi il 2 agosto sotto la Presidenza di Carlo A. Puri Negri, ha approvato la relazione semestrale consolidata al 30 giugno 2017.
Il risultato netto del primo semestre 2017 evidenzia un utile di € 3,2 milioni (di cui € 0,3 milioni di competenza dei terzi), rispetto a un utile di € 17,2 milioni quasi interamente di competenza del Gruppo, nel primo semestre 2016.
Tale diminuzione è dovuta essenzialmente alle minori rivalutazioni al fair value effettuate nel primo semestre 2017, pari a € 7,9 milioni, rispetto a quelle effettuate nel primo semestre 2016 che erano risultate pari a € 23,1 milioni quasi interamente dovute all’acquisizione del portafoglio Redwood.
I ricavi totali del primo semestre 2017 ammontano a € 9,3 milioni, in crescita del 7% rispetto ai dati del medesimo periodo dell’esercizio precedente. In coerenza con il modello di property company cresce il peso dei Ricavi da affitti che si porta al 91% dei ricavi complessivi rispetto al 75% del primo semestre del precedente esercizio.
I ricavi lordi da affitto si attestano a € 8,5 milioni rispetto a € 6,6 milioni al 30 giugno 2016. L’incremento di € 1,9 milioni, +29%, è frutto delle acquisizioni di asset e portafogli immobiliari a reddito realizzate dal Gruppo a partire dal secondo semestre 2015 e proseguite nell’esercizio 2016 e 2017, che hanno permesso di raggiungere su base annua €18 milioni circa di canoni da affitti.
I costi diretti esterni si attestano a € 3,2, milioni al 30 giugno 2017, rispetto ai € 2,3 milioni del 30 giugno 2016. L’incremento di € 0,9 milioni è principalmente ascrivibile a maggiori imposte su immobili in conseguenza della crescita del patrimonio immobiliare e alle commissioni di gestione del Fondo Petrarca in precedenza gestito dalla Aedes SGR ora deconsolidata a seguito della vendita.
Il Net Operating Income risulta, per effetto delle voci sopra commentate, positivo per € 6,1 milioni da € 6,4 milioni al 30 giugno 2016, con una variazione negativa di € 0,3 milioni.
I costi totali diretti sono pari a € 0,7 milioni rispetto a € 0,5 milioni evidenziando un incremento del costo del personale come conseguenza del potenziamento della struttura organizzativa a seguito dell’ampliamento del portafoglio a reddito e della pipeline per la realizzazione di immobili a reddito.
L’EBITDA risulta positivo per €0,2 milioni in miglioramento rispetto al primo semestre 2016 pari a € 0,1 milioni.
L’adeguamento al fair value di investimenti immobiliari è pari a € 7,9 milioni dovuto all’adeguamento al fair value – sulla base di una perizia redatta dall’esperto indipendente CBRE – dell’area di sviluppo di Caselle a seguito della firma con il Comune di Caselle della Convenzione Urbanistica per €3,5 milioni, e alla rivalutazione del Retail Park di Serravalle per € 4,6 milioni, acquistato lo scorso maggio. Al 30 giugno 2016 tale voce presentava un saldo pari a € 23,1 milioni essenzialmente riconducibile all’adeguamento a fair value del patrimonio immobiliare Redwood acquisito nel periodo.
Gli ammortamenti, accantonamenti e svalutazioni al 30 giugno 2017 sono pari a € 0,4 milioni, rispetto a € 2,7 milioni al 30 giugno 2016.
I proventi da società collegate e joint ventures presentano un saldo negativo di circa € 1,0 milioni, rispetto al saldo negativo di € 0,7 milioni al 30 giugno 2016.
L’EBIT è positivo per € 5,8 milioni, rispetto a € 19,5 milioni del 2016 per le minori rivalutazioni sopra evidenziate.
Gli oneri finanziari netti, inclusi gli effetti di adeguamento al fair value di strumenti derivati di copertura del rischio tasso di interesse, sono pari a € 2,4 in linea con il primo semestre 2016. Nel dettaglio, la voce è composta da:
• • Proventi finanziari: € 0,4 milioni in linea con il primo semestre 2016;
• • Oneri finanziari: € 2,9 milioni rispetto a € 2,1 milioni del primo semestre 2016);
• • Adeguamento al fair value di strumenti derivati: positivi per € 0,1 milioni rispetto a negativi € 0,8 milioni del primo semestre 2016.
Il Capitale investito al 30 giugno 2017, pari a € 506,1 milioni rispetto a € 460,1 milioni a fine 2016, è finanziato dal patrimonio netto per € 306,2 milioni (61%), per € 195,6 milioni (38%) dall’indebitamento finanziario netto e per € 4,3 milioni (1%) da altre passività nette non correnti, e risulta composto da:
• • Capitale Fisso per € 447,5 milioni (€ 398,4 milioni a fine 2016) ed è composto da:
• – investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali per € 395,9 milioni da € 344,2 milioni al 31 dicembre 2016. La variazione di € 51,7 milioni è principalmente riconducibile all’acquisizione del Retail Park di Serravalle oltre che agli adeguamenti di fair value del semestre, e alle capitalizzazioni per € 5,8 milioni;
• – capitale investito in partecipazioni collegate e joint ventures per € 51,5 milioni, rispetto a € 54,0 milioni di Euro al 31 dicembre 2016. La riduzione è riconducibile alla distribuzione del capitale
della collegata Fondo Dante Retail e agli adeguamenti di periodo;
– altre immobilizzazioni finanziarie pari a € 0,1 milioni in linea con il precedente periodo.
– immobilizzazioni immateriali pari a € 0,1 milioni, in linea con l’esercizio precedente;
• • Capitale circolante netto è pari a € 58,6 milioni (€ 61,7 milioni a fine 2016) ed è composto da:
• – Rimanenze per € 55,1 milioni, rispetto a € 56,3 milioni a fine 2016;
• – Crediti commerciali e altri crediti per € 22,6 milioni rispetto a € 27,0 milioni nel 2016;
• – Debiti commerciali e altri debiti per € 19,1 milioni, rispetto a € 21,6 milioni a fine 2016.
Al 30 giugno 2017 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate oltre i termini applicabili di natura finanziaria, tributaria, previdenziale e verso dipendenti. Quanto ai debiti commerciali, alla medesima data il Gruppo Aedes registrava scaduti per € 2,1 milioni, per i quali non sussistono controversie o iniziative giudiziali, né sospensione di rapporti di fornitura.
Il Patrimonio Netto consolidato è pari a € 306,2 milioni rispetto a € 303,4 milioni al 31 dicembre 2016, con una variazione positiva di € 2,8 milioni principalmente ascrivibile al risultato di periodo.
L’indebitamento finanziario netto del Gruppo al 30 giugno 2017 è pari a € 195,6 milioni rispetto a € 150,6 milioni al 31 dicembre 2016. Il dato del 30 giugno 2017 include debiti lordi per € 214,1 milioni e depositi bancari pari a € 18,5 milioni, che si confrontano con debiti lordi per € 163,2 milioni e depositi bancari pari a € 12,6 milioni al 31 dicembre 2016. L’incremento del debito lordo, pari a circa € 51 milioni, è dovuto ad un finanziamento del socio di controllo e un prestito obbligazionario entrambe di € 10 milioni, al rifinanziamento di immobili già esistenti nel portafoglio a reddito per € 12,7 milioni e ad un nuovo finanziamento erogato per l’acquisto del Retail park di Serravalle di circa € 26 milioni. Migliora la percentuale dell’indebitamento a lungo termine passando dal 70% circa al 31 dicembre 2016 al 87% circa al 30 giugno 2017. La percentuale di indebitamento lordo a tasso variabile è pari al 77% circa dell’esposizione finanziaria complessiva di Gruppo. La durata media (duration) migliora attestandosi a 2,54 anni. Il LTV passa dal 38,8% al 31 dicembre 2016 al 41,9% al 30 giugno 2017.
Alla data di approvazione della relazione semestrale non sono presenti covenant finanziari o altre clausole dei contratti di finanziamento non rispettati.
Al 30 giugno 2017 il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo Aedes, pro-quota, si è attestato a un valore di mercato pari a € 545,2 milioni, inclusa la quota di competenza di immobili posseduti da partecipate non di controllo e da fondi immobiliari, in aumento del 9% circa rispetto ai dati del 31 dicembre 2016 (€ 501 milioni).
Il GAV (Gross Asset Value) consolidato, pari a € 448,8 milioni, è aumentato rispetto al medesimo dato al 31 dicembre 2016 di € 50,2 milioni, di cui € 7,2 milioni a parità di perimetro (like for like) e € 43 milioni per acquisti netti. In virtù degli acquisti effettuati nel primo semestre 2017, il Gruppo ha in essere contratti di affitto per complessivi € 18 milioni su base annua.
La Società detiene gli investimenti immobiliari nel Portafoglio a reddito o nel Portafoglio da vendere prevalentemente direttamente o mediante società controllate e rientranti nel perimetro del Gruppo, ovvero, mediante partecipazioni non di controllo in società veicolo (c.d. “spv” o “special purpose vehicle”) e fondi immobiliari.
Fonte : Company