“Una legge speciale per Milano: l’autonomia utile” in un incontro presso la “festa metropolitana” di Milano

La festa metropolitana di Milano ha ospitato il 15 luglio un dibattito  sul presente e futuro della Città : “Una legge speciale per Milano: l’autonomia utile“.
Tra  gli intervenuti: Filippo Barberis, consigliere comunale a Milano, Enrico Morando, Viceministro Economia e Finanze, Stefano Parisi,  politico e candidato Sindaco al Comune di Milano 2016, Roberto Tasca, assessore al Bilancio al Comune di Milano, Andrea Zoppolato, Associazione Milano Città Stato, e  Paolo Crisafi, esperto di real estate e  componente dell’  Advisory Board  del Master Luiss in lobby e comunicazione istituzionale.
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Nel corso  dell’ iniziativa  Paolo Crisafi  ha fatto presente che «vi sono varie eccellenze e aree di miglioramento del Comune di Milano riguardo ai settori dell’immobiliare e delle costruzioni che si sono aggregati, in sede locale, con i vari organismi,  in una piattaforma di dialogo con la Pubblica Amministrazione».                                                         (La piattaforma ” C’è Milano da fare” è sottoscritta da Assimpredil Ance Milano, Lodi, Monza e Brianza e da Assoimmobiliare Milano,  in particolare con la presenza diretta del presidente AssimpredilAnce Marco Dettori e del Vicepresidente Assoimmobiliare Matteo Cabassi).

Sono state proprio le elezioni amministrative per il Sindaco di Milano, nel 2016, a dare l’idea di stipulare un vero e proprio Protocollo per la Città: i due candidati, Giuseppe Sala e Stefano Parisi, in caso di elezione, si erano infatti impegnati a costituire una Piattaforma di dialogo/struttura stabile di confronto diretto tra il Sindaco, Assessori e Uffici e le Associazioni sottoscrittrici.
Tra i punti da perfezionare su cui focalizzare l’attenzione: la mancanza di certezza sui tempi della PA e più in generale l’incertezza su regole e procedure burocratiche.
Dall’altro canto è emerso un atteggiamento più attento da parte della Pubblica Amministrazione, qui a Milano in particolare,  ai temi che possano rendere migliore la vita della città , come la rigenerazione, ove vi e’ stata anche una presa di posizione ancora più consapevole da parte del mondo della finanza immobiliare  (con buone pratiche di gestione del rapporto con le PA replicabili in altri progetti), un’attenzione maggiore ai temi dell’urbanistica e alla premialita’ in presenza di comportamenti virtuosi.

Sia lato pubblico sia lato privato a Milano e nel resto di Italia si sta sempre più considerando la rigenerazione urbana come una delle chiavi per la ripresa del mercato e uno degli strumenti indispensabili per ridimensionare in chiave di sostenibilità economica il consumo di suolo.
Rigenerazione urbana – ha sottolineato  Crisafi – potrebbe essere anche una delle ricette per liberare gli immobili e in generale per i migranti: attraverso lo sviluppo di un mix funzionale immobiliare che preveda in particolare le esigenze abitative e i servizi utili.  .                                      .
«Respiriamo oggi la grandezza di Milano che è stata faticosamente impostata, pensata, disegnata, e costruita negli anni» ha precisato Crisafi. «Oggi Milano è grande per il lavoro che ha fatto una società intera e ne raccogliamo i frutti. Siamo qui adesso per una sfida per una Milano che deve rimanere grande per i prossimi 20 anni.Dobbiamo pensare progetti per la società attuale: centrati sulla qualità della vita, sulla sostenibilità ambientale che possano, da un lato, attrarre aziende banche e investitori nel nostro Paese, dall’altro, dare case con spazi verdi di aggregazione e ricreativi ai nostri cittadini e alle generazioni future ( e come e’ noto la crescita degli abitanti a Milano è esponenziale, ndr)».

In questa ottica di proiezione , si è detto, giova soffermarsi su alcuni dati e esempi concreti di innovazione presenti nel Comune di Milano:
1. Boom demografico. Stanno ritornando in città buona parte dei 300 mila milanesi che negli ultimi 15 anni avevano scelto di uscire dalla metropoli.
2.  Esempio del futuro modello dell’abitare  in Italia:
– locazione: si assiste per la prima volta in Italia alla nascita di un mercato residenziale di locazione dove i protagonisti sono i grandi player che hanno deciso di investire massicciamente in questo settore;
– compravendite: sono partite operazioni di costruzione di unità residenziali per la fascia media (con disponibilità max di 400 mila euro). Il successo delle vendite sulla carta fa comprendere quanto possa essere stimolante questo importante segmento di mercato;
– cohousing : sono presenti in città le prime iniziative di cohousing. Anche questo modello potrà influire sul futuro del mercato residenziale;
3. la spinta di Expo Milano 2015  continua portare  flussi di turisti alla scoperta della città : un successo postumo che occorre sottolineare
4. gli scali ferroviari: sono la grande sfida di ricucitura urbana non solo della Città ma del Paese.

Milano deve continuare a essere «uno dei fari principali per gli investitori, capace di mostrare al mondo le capacità di programmare, sviluppare e innovare da parte di architetti, ingegneri, imprenditori e manager. Il territorio è la nostra più grande risorsa; i settori delle costruzioni e dell’immobiliare  costituiscono la più grande prospettiva di ripresa nell’ambito dell’economia reale; ma soprattutto le PA sono il motore dell’effettiva possibilità di riuscita e, come in altra città italiane, vedo amministratori e tecnici capaci» ha detto Crisafi.

In particolare, tra le priorità individuate: favorire gli investimenti, intervenire in aree dismesse e da bonificare, alimentare con la Pubblica Amministrazione una infrastruttura strategica di confronto  con le filiere delle costruzioni e dell’immobiliare per lo sviluppo della Città.

In quest’ottica sono stati attivati tavoli di lavoro che incentrati principalmente di produrre osservazioni e proposte per la revisione del PGT. A breve, inoltre, saranno attivi i Tavoli per la Casa e per l’Innovazione.

Un “cantiere” di temi sicuramente aperti con interlocuzioni secondo standard di qualità per realizzare prodotti immobiliari anche essi di qualità con chi vuole il bene della Città e dei Cittadini.

Si parla sempre di importare buone pratiche estere in Italia: Una programmazione dell'”anima” delle Città metropolitane per meglio caratterizzarle come in Germania: – Francoforte: finanziaria; -Monaco: tecnologia; -Amburgo: da solo editoriale anche a culturale; -Berlino: sviluppata la sostenibilità e la cultura. Con un progetto dal 2004 al 2030. Ad esempio hanno lavorato affinché su 8 abitanti 4 andassero in bici e ci fosse un albero ogni uno spazio determinato, ecc.

«”C’è Milano da fare”, in questo senso, potrebbe diventare una “piattaforma di lavoro” da replicare per alimentare il dialogo costruttivo tra PA e Industria immobiliare e delle costruzioni e i settori limitrofi. Naturalmente da rimodulare secondo esigenze e dimensioni diverse.                                              Per comprendere come le questioni immobiliari, urbanistiche, emergenza abitativa ecc. che si vengono a creare hanno diversa dimensione anche in termini di risorse, si pensi  ad esempio a Roma che è il comune più grande d’Italia,la sua  superficie e data da otto città metropolitane italiane (Bari, Bologna, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Reggio Calabria e Torino) o sette europee (Amsterdam, Atene, Berna, Bruxelles, Copenaghen, Dublino, Parigi – nella sua dimensione esclusivamente comunale)» ritiene Crisafi, che così prosegue : «Alimentare, quindi, i dialoghi costruttivi tra le parti, come i Re Meeting tra immobiliare e Istituzioni, i cd “cantieri”‘tra le Amministrazioni e mondo immobiliare e mondo delle costruzioni sarebbe di estrema utilità anche in altri contesti urbani; Infatti, le Amministrazioni possono trovare risposte solo dopo una strategia di medio lungo periodo per progettazioni moderne e innovative».                                                           Il dialogo PA e privati potrà apportare il «miglior contributo nelle politiche industriali immobiliari nazionali e locali affinché, per esempio,  le decisioni strategiche sull’urbaniatica e sulle infrastrutture delle città – decisioni che impattano sulla mobilità, sull’offerta di funzioni pubbliche e private , su tutto ciò che può rendere attrattiva o non statica la città’ – siano coerenti e sostenibili».

In tale ottica le sinergie con Ance e Anci Nazionali e Locali, oltre che con Abi, Ania, oltre che gli Organismi raccolti in Febaf sono fondamentali.                                                      «Vi sono esigenze di semplificazione e chiarificazione di norme sia in ambito locale sia nazionale e di misure programmatiche che il Governo e il Parlamento stanno portando avanti,  ma che dovrebbero tenere sempre più conto di orizzonti lunghi e non di provvedimenti nati sull’emergenza; il pensiero va quindi a tali Istituzioni e al Vice Ministro Mef Morando oggi in programma per parlare di Milano ma a cui chiedo di proseguire i ragionamenti in ambito nazionale» ha  continuato l’ esperto. In particolare e’ necessario  continuare l’opera di attenzione in particolare su queste principali aree tematiche di intervento: Npls, la residenza, la generazione di prodotto immobiliare nel quadro più ampio della generazione Urbana, gli incentivi agli investimenti, allineamento degli strumenti finanziari immobiliari agli altri Paesi, misure di stimolo al settore turistico alberghiero, Social housing, i servizi. Varare misure acceleratorie per la valorizzazione, trasformazione e alienazione di immobili pubblici. In particolare bisognerebbe accelerare la trasformazione e valorizzazione di immobili che hanno costituito oggetto di procedura dismissoria da parte di soggetti pubblici, anche se già di pertinenza di privati, attraverso misure acceleratorie dei cambi di destinazione d’uso, ovvero degli insediamenti di nuove funzioni urbanistiche, che abbiano a garantire l’invarianza complessiva dei volumi preesistenti.

Nello specifico,l’introduzione del parametro del volume totale dell’edificio (definizione appena licenziata dallo schema di regolamento edilizio-tipo), consentirebbe di adottare a livello nazionale un’unica definizione uniforme che accelera e semplifica il recupero degli immobili pubblici. «Si supera così l’incertezza rispetto sia all’individuazione delle superfici effettivamente esistenti, sia delle superfici sviluppabili nell’ambito degli interventi di recupero del patrimonio pubblico esistente». La difficoltà fino a ora riscontrata, nell’ambito di procedimenti di valorizzazione, trasformazione e alienazione del patrimonio immobiliare pubblico, è infatti principalmente riconducibile alla carenza di un unico certo parametro per il calcolo delle superfici recuperabili e insediabili, considerata soprattutto la genesi di tali immobili. «Non si deve dimenticare che generalmente i suddetti immobili sono stati assentiti/realizzati anche attraverso l’applicazione di disposizioni normative e regolamentari speciali proprio per la funzione (pubblica/di interesse pubblico) a cui essi erano destinati» conclude  Crisafi.

Per giungere a questi risultati il dialogo PA con gli investitori privati potrà essere prezioso sia per individuare le best practice internazionali più valide, i migliori  “case studies” esteri e nazionali di successo, sia per attrarre i necessari capitali da investire sul territorio attraverso  strumenti finanziari performanti come negli altri Paesi.  ( elaborazione a cura di PGL).

(Nota: Paolo Crisafi è Direttore Generale  di Assoimmobiliare, l’ associazione dell’ industria  immobiliare  italiana)