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Il miglioramento delle condizioni economiche mondiali nel primo trimestre 2017 determina un sostanziale ottimismo in gran parte del mondo e in particolar modo nei paesi dell’UE che continuano a trainare la ripresa. Madrid, Budapest, Dublino, Monaco di Baviera, Berlino e Lisbona restano nelle prime posizioni in termini di crescita della domanda da parte degli occupier.
Anche, in Italia, le aspettative degli operatori sul mercato degli immobili commerciali ritornano, seppur moderatamente, positive. È quanto emerge dall’ultimo Global Commercial Property Monitor relativo al primo trimestre 2017, il sondaggio di RICS che misura il sentiment di un panel rappresentativo di operatori qualificati provenienti da circa 1700 aziende del settore.
Gli Investimenti in Italia
Nel corso del primo trimestre l’interesse degli investitori aumenta in tutti i settori, trainata dalla crescita degli asset retail mentre la domanda per il settore industriale cresce solo moderatamente. L’attenzione degli investitori stranieri cresce ad un livello lievemente maggiore per gli immobili ad uso ufficio e per il retail, che hanno registrato un forte aumento nel primo trimestre 2017.
Continua ad aumentare l’offerta di immobili sul mercato degli investimenti, anche se ad un tasso più lento (in termini di net balance*) rispetto al trimestre precedente.
Nei prossimi dodici mesi si prevede per i comparti prime degli immobili ad uso ufficio e retail una crescita del capital value, che resta però invariato o diminuisce per tutti gli altri settori del commercial real estate. Infatti, le previsioni per i settori secondary, sono state riviste al ribasso rispetto all’ultimo trimestre 2016.
Milano si conferma la piazza per cui si respira maggiore ottimismo. In particolare l’indice di interesse degli investitori stranieri pone il capoluogo lombardo alle prime posizioni della classifica con un net balance del +50%. Per i prossimi 12 mesi, il Global Commercial Property Monitor ha registrato un interessante livello di aspettative di crescita su tutte le location prime. Mentre, riguardo a Roma, gli intervistati prevedono un capital value in linea con la media italiana.
Il45% degli intervistati continua a considerare il mercato italiano ancora nella fase iniziale del ciclo positivo.
Anche l’Investment Sentiment Index è migliorato di 11 punti, dato che, seppur superiore ai due trimestri precedenti, è coerente con l’interesse ancora moderato degli investitori.
Il mercato degli occupier in Italia
I risultati del primo trimestre 2017 indicano un consistente aumento della domanda di spazi da parte degli occupier, sia per gli immobili ad uso ufficio sia per il settore retail. Resta invece sostanzialmente immutata la domanda per gli spazi industriali.
Continua ad aumentare, seppur moderatamente, la disponibilità di nuovo prodotto sul mercato e quindi i pacchetti di incentivi per attrarre nuovi tenant.
Rispetto all’ultimo trimestre 2016, si rafforzano le aspettative di crescita per i prossimi 12 mesi dei canoni del prodotto prime su tutti i comparti, con l’aumento più significativo sul prime office e prime retail. Viceversa canoni previsti in drastica diminuzione sul secondario industriale/logistico mentre uffici e retail secondari tengono meglio.
Milano registra aspettative leggermente superiori alla media nazionale, con una crescita attesa dei canoni rispettivamente del 4% e del 5% per gli uffici e il retail di livello prime. Negli altri comparti del commercial property, Milano è invece in linea con la tendenza nazionale. Gli intervistati, inoltre, prevedono una crescita anche su Roma dei canoni nel settore retail e negli immobili ad uso ufficio di livello prime, mentre si prevede una discesa in tutti i mercati secondari.
L’Occupier Sentiment Index risale di 11 punti, la performance migliore dal 2008. Tuttavia, questa previsione del mercato resta, in linea generale, ancora modesta.
Daniele Levi Formiggini, presidente di RICS in Italia , ha commentato le previsioni: “
I risultati nel primo trimestre 2017 confermano il quadro complessivamente positivo del mercato italiano sia sul fronte degli investimenti sia su quello degli occupier. Il report registra il crescente afflusso di capitale estero in cerca di opportunità in Italia, con un mercato che resta tuttavia ancora prevalentemente focalizzato sul prodotto prime dei principali comparti. In particolare, Milano è finora unica città italiana a salire ai primi posti della classifica del Global Commercial Property Monitor che misura la crescita di attrattività per gli investitori: in tal senso, l’adozione di standard riconosciuti e condivisi da tutto il mercato potrebbe facilitare l’afflusso di capitale dall’estero anche su piazze meno conosciute ma in grado di generare interessanti ritorni.”
Nel resto del mondo
A livello globale il trend di investimenti nel commercial property indica la Spagna come il mercato che, nel primo trimestre 2017, ha registrato il miglioramento più considerevole. Infatti, gli intervistati hanno dichiarato di assistere ad un forte aumento della domanda da parte degli investitori e si dichiarano più sicuri di vedere un ulteriore aumento del capitale a breve termine rispetto a qualsiasi altro momento dal 2008 ad oggi (net balance + 62%). A Madrid le proiezioni sono leggermente migliori rispetto alla media nazionale.
L’Investment Sentiment Index di RICS rimane alto in Ungheria, Repubblica Ceca, Germania e in Irlanda. In questi Paesi la crescita della domanda supera quella dell’offerta (in termini di net balance), generando forti aspettative di guadagno in conto capitale. Nonostante ciò, a Praga, Amburgo, Francoforte, Monaco di Baviera e Berlino, la percezione sempre più diffusa è che le condizioni del mercato potrebbero essere vicine ai massimi.
Per quanto riguarda il sentiment sul mercato Post-Brexit nel primo trimestre 2017, è interessante evidenziare che la maggioranza degli intervistati su Dublino e Amsterdam ha riferito di aver ricevuto richieste di informazioni provenienti da aziende che vorrebbero trasferire parte del loro business fuori dal Regno Unito.
Uscendo dall’Europa, Sydney e Auckland mostrano un importante aumento della domanda dei tenant. Arrivano segnali incoraggianti anche dalla Russia e dal Brasile, dopo tre anni di recessione economica. In Russia, la domanda degli occupier è in crescita per la prima volta dal 2013 e le previsioni sulle locazioni sono moderatamente positive: iI 40% degli intervistati è dell’opinione che il mercato russo abbia ripreso a crescere.
Al contrario, la survey registra ancora prudenza per alcune aree geografiche dell’Asia e del mercato USA, in cui l’interesse degli investitori è rimasto sostanzialmente invariato.
Simon Rubinsohn, Chief Economist di RICS, ha commentato le previsioni globali:
“I risultati dell’ultimo Global Commercial Property Monitor di RICS registrano un sentiment ottimista per tutti i mercati europei. Lato occupier, città come Madrid, Budapest, Dublino, Monaco di Baviera, Berlino e Lisbona continuano a vivere un momento particolarmente vivace. Contestualmente, la fiducia del mercato degli investimenti continua a crescere nel Vecchio Continente, con nove città europee nelle prime dieci posizioni della classifica globale. Questo periodo di relativa sovraperformance è coinciso con la crescita degli indicatori economici in tutta l’Unione Europea. Un contesto positivo dunque che pone le basi per una ripresa economica più solida nel corso del 2017.”
*Net Balance = percentuale degli intervistati che hanno segnalato un aumento di una variabile (ad es. domanda di occupier) meno quelli che segnalano un calo (se il 30% ha riportato un aumento e il 5% ha registrato una caduta, il saldo netto sarà del 25%). I dati di bilancio netto possono variare da -100 a +100.
Fonte : RICS