Le mie ricette per la real estate community
di Francesco Tedesco (*)
Il 2017 è un anno di grandi cambiamenti per “Tourism Investment” ( d’ ora in avanti TI) , evento che intreccia la real estate industry e il mondo del turismo e che – dopo tre anni, sempre a settembre, – si sposta da Bergamo ( dove “agiva” all’ interno della Fiera turistica B2B denominata “No Frills”, ndr ) a Milano, per sottolineare anche la maggiore internazionalità dell’appuntamento. Una scelta indovinata, a giudicare dall’ottima affluenza di operatori , circa 400, che sono convenuti al prestigioso Hotel Melià Milano, venue che ha brillantemente ospitato la manifestazione.
«Abbiamo inoltre deciso di spostare TI da settembre ad aprile per beneficiare delle sinergie con altri importanti “ must” che Milano ha in questo periodo, come la BIT e il Salone del Mobile. Il nostro obiettivo è promuovere l’immagine del turismo e portare un po’ più di “sole” in Italia » ha spiegato Giorgio Bianchi, Director-Head Italia della società di consulenza PKF Hotelexperts, co-leading sponsor di TI, in apertura dei lavori, la mattina del 4 aprile.
Come mai all’estero ci vedono in maniera diversa da come ci vediamo noi in Italia? si è domandata Laura Dominici, giornalista della pubblicazione Guida Viaggi ( media partner di TI ), e moderatrice del primo panel proposto alla affollata Sala.
«Forse all’estero sono spaventati dal Governo italiano che appare “noioso, flemmatico e inconcludente” » ha commentato Michael Widmann, Managing Director di PKF Hotelexperts «anche se bisogna rilevare che non sempre gli investitori ricercano stabilità: negli altri Paesi europei, come Germania, Francia e UK, oggi i rendimenti sono molto bassi e si guarda quindi con sempre maggiore interesse all’Italia». Situazione che sembra confermata anche dai numeri, visto che nel 2016 il comparto del real estate turistico in Italia è stato in grado di attrarre investimenti esteri per circa un miliardo di euro . «La verità è che il settore, grazie agli sforzi comuni di molti, si sta muovendo e sta progredendo: dobbiamo abbandonare l’approccio autolesionistico di molti di noi» ha affermato Alessandra Priante, Responsabile delle relazioni internazionali del Ministero dei Beni Culturali e del Turismo (MIBACT), che ha poi illustrato le linee principali del nuovo “Piano Strategico del Turismo” che prevede interventi da qui fino al 2022 con l’obiettivo di accrescere la competitività del settore. Il Turismo oggi rappresenta circa il 12% del PIL nazionale e il 13% degli occupati in Italia.
«Gli interventi principali per accrescere la competitività del nostro sistema turistico sono quattro» ha aggiunto Alessandra Priante, di cui il principale è il rifinanziamento del “tax credit system” per la modernizzazione delle strutture turistiche, per il quale sono confermate risorse pari a 460 milioni di euro fino al 2020. Il MIBACT ha poi raggiunto un accordo con il MISE per la creazione di diversi servizi digitali a servizio del settore, tra cui spicca la creazione di una rete WI-FI a banda larga a livello nazionale. Ci saranno poi risorse per 90 milioni di euro per promuovere la mobilità sostenibile e altri 60 milioni di euro per potenziare particolari percorsi come la Via Francigena e la Via Appia.
Anche Stefano Mantella, Dirigente dell’Agenzia del Demanio, ha confermato la grande attenzione riservata al settore turistico: «Non a caso stiamo partecipando a tutti i più importanti appuntamenti di promozione del turismo, compreso l’ IHIF di Berlino, per rendere noto il patrimonio dello Stato che può essere di interesse per gli investitori. La nostra attività è anche supportata dall’ICE, che continua ad aprire nuovi “desk” in Paesi esteri con l’obiettivo di attrarre investitori su beni che possono essere appetibili. Stiamo anche lavorando con AICA per identificare nuove location secondarie oltre alle solite quattro famose: Milano, Roma, Venezia e Firenze. La difficoltà che rileviamo è che spesso l’investitore straniero richiede uno sconto importante sul prezzo di acquisto, anche del 40%-60%, cosa che non rende interessante l’operazione: non ci è infatti possibile svendere beni importanti sui quali è sempre presente la verifica della Corte dei Conti».
«È molto giusto fare attività di promozione per i “trophy assets” che possono essere resi appetibili per gli investitori, tuttavia il mondo del turismo non è solo questo, e anzi gran parte del settore dell’ospitalità rimane legato e oppresso da una troppo pesante burocrazia. Per attirare gli investitori stranieri serve anche agire sul fronte della semplificazione burocratica» ha sottolineato Walter Pecoraro, Presidente di Federalberghi Roma e Lazio. «Oggi molti gioielli di famiglia sono già stati venduti, e agli imprenditori italiani rimane “tutto il resto” che deve continuare ad essere gestito. Tuttavia gli operatori si scontrano con la realtà della “sharing economy”, che in realtà è una “shadow economy” in quanto non crea nessun posto di lavoro e non paga tasse. Occorre regolamentare il settore al più presto così come è stato già fatto in altri Paesi europei».
Concorde su questo punto anche Giorgio Palmucci, alla guida di Confindustria Alberghi, secondo cui «la “sharing economy” è un fenomeno in forte crescita e che non può essere impedito. Tuttavia ci sono molte situazioni di opacità e servono regole non tanto per bloccare il fenomeno, ma per semplificare la vita al settore turistico dandogli nuovo slancio: in questo momento storico c’è un bacino di 18 milioni di turisti che erano abituati ad andare il Egitto, Libia e Tunisia e che adesso cercano nuove mete nel Mediterraneo. Non devono andare solo in Spagna e in Grecia. L’industria italiana del turismo deve saper intercettare questa opportunità e questo è il momento giusto per dare una accelerata».
E certamente per dare una accelerata risulta fondamentale il ruolo delle Banche, chiamate a supportare e dare nuova linfa ai futuri progetti di espansione di grandi e piccole catene alberghiere.
Stefano Melazzini, Responsabile Settori Economici di Mediocredito Italiano (Gruppo Intesa Sanpaolo, ndr) ha ricordato che ormai le valutazioni nel settore turistico non sono più quantitative ma qualitative, e anche molto affinate «perchè in passato molte passività in pancia alle banche sono arrivate proprio da questo settore. Avere l’immobile a garanzia del prestito non è più così rilevante perchè se la location non è interessante poi comunque la banca non riesce a venderlo. Oggi dunque, in un contesto in cui il settore si fa sempre più complesso, le valutazioni sono reddituali e guardano alla capacità della struttura di essere “riempita” e di generare redditività».
Per generare nuova redditività gli albergatori hanno tuttavia sempre nuove frecce a disposizione per il loro arco. Alcuni esempi di queste “frecce” sono stati dati, nel corso del Panel moderato da Paola G. Lunghini, Direttore di ECONOMIA IMMOBILIARE e di www.internews.biz, , da Massimiliano Macaione, Avvocato e Partner dello Studio Gianni, Origoni, Grippo & Partners, il quale ha illustrato brevemente i vantaggi dati dall’utilizzare contratti di “Management Agreement” al posto di tradizionali contratti di locazione. «Si tratta di un modello di business dove il proprietario non sta a bordo pista a guardare il tenant che guida la vettura sul circuito, ma è egli stesso alla guida del veicolo assistito dal tenant che gli fa da navigatore al suo fianco» ha spiegato Macaione con una metafora. I contratti di Management Agreement provengono del mondo anglosassone e vengono usati principalmente nel settore degli hotel cinque stelle lusso.
Carlo Capelli , CFO e Board Member di Technogym , ha invece reso noto che il Gruppo Technogym fornisce con le proprie attrezzature circa 15 mila hotel nel mondo. «Non si tratta solo di macchine fitness, ma anche del software per la gestione di un centro attrattivo/sportivo all’interno dell’hotel capace di generare nuovo sviluppo commerciale. Oggi la gestione di un hotel diventa sempre più complessa e Technogym ha anche la possibilità di fornire personale specializzato per gestire aree GYM o SPA all’interno delle strutture». Una vera e propria filosofia. È proprio così, oramai l’albergo è diventato un microcosmo che può contenere di tutto: dallo shopping al leisure, allo sport.
Anche Palmiro Noschese, Managing Director Italia di Melià Hotels International, ha confermato che ormai solo il 65% del business deriva dal “room value” mentre il restante 35% è legato ad altre attività collaterali che servono per diversificare, creare nuova creatività e attrattività per la struttura.
«Con questa nuova complessità nella gestione, la sfida per il futuro è una sfida alla formazione di qualità per riuscire a creare i nuovi manager di domani. In futuro il Turismo dovrebbe passare dall’attuale 12% del PIL a quasi il 20%. Abbiamo i manager per gestire questa crescita?»
Dopo il Melià in Piazza della Repubblica a Milano e il progetto di hotel e condo hotel all’ interno di “Torre Galfa”, Noschese ha confermato che in Italia il Gruppo Melià pensa a una presenza in Sicilia e in altre regioni del Sud con strutture per vacanze di qualità. Esiste un interesse anche per le città di Venezia e Firenze, dove il Gruppo è ancora assente. «L’obiettivo è arrivare a undici/dodici prodotti di alta qualità per diventare sempre più il punto di riferimento nel segmento del lusso».
Paola G. Lunghini ha quindi lasciato le considerazioni di chiusura della mattinata di lavoro ad Aldo Mazzocco, Responsabile Group Real Estate di Cassa Depositi e Prestiti, e “ospite d’eccellenza” di TI.
«Il turismo è un settore che sta cambiando pelle trasformandosi in una galassia di sotto-settori e nuovi comparti, anche grazie all’invasione delle nuove tecnologie digitali. All’interno di questa galassia CDP ha iniziato e porta avanti un’attività di sostegno alla competitività del Turismo e, quindi, dell’intero Paese» ha esordito Mazzocco.
CDP ha fino a oggi operato con un doppio ruolo: da una parte rilevando immobili di proprietà degli Enti Locali (ossia soggetti che generalmente non hanno risorse, ndr) per riqualificarli, trasformarli e proporli al mercato sotto una nuova veste molto più appetibile. Le vecchie strutture non vengono trasformate solo in nuovi alberghi, ma anche in edifici per il “social housing”, “smart housing” e in nuovi uffici per la Pubblica Amministrazione. Dall’altra parte, con la creazione di un Fondo immobiliare specifico da 100 milioni di euro dedicato al turismo, CDP opera sostenendo catene e imprese turistiche attraverso operazioni di “buy and lease back” che permettono di alleggerire le imprese del peso degli immobili e liberare nuove risorse da investire in nuove attività di business.
Mazzocco ha confermato che le risorse del Fondo sono state impegnate , ed entro l’estate il Fondo avrà definitivamente 7-8 strutture date in gestione a 3-4 gestori specializzati.
«È un risultato che non ci aspettavamo così presto e che ci da soddisfazione: gli albergatori hanno capito che i “muri” possono essere ceduti senza problemi, e che CDP non vuole massimizzare il proprio utile, ma deve dare una “mano” alla crescita del Paese» ha commentato Mazzocco.
Il top manager ha infine aggiunto che «da sempre l’Italia ha avuto nel turismo il proprio petrolio e lo ha sempre estratto molto facilmente. Troppo facilmente . Oggi però il settore è cambiato molto e bisogna imparare ad andare a prendere il petrolio a 3000 metri di profondità : servono dunque strumenti nuovi ». E una diversa cultura e intelligenza .
(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista