Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (*)
Sono state disvelate il 21 febbraio a Milano , nella sempre splendida ed elegante cornice dell’Hotel Principe di Savoia -come da tradizione- le previsioni sull’andamento del mercato immobiliare per il 2017 da parte di SCENARI IMMOBILIARI, istituto indipendente di studi e ricerche guidato da Mario Breglia.
Sempre molto atteso da parte degli operatori, anche quest’anno l’appuntamento con la presentazione dei dati del rapporto “ITALIA 3D – OUTLOOK 2017” ha goduto di una ottima partecipazione di pubblico, nonostante i disagi causati dal velenoso sciopero dei tassisti di questi giorni.
Secondo SCENARI IMMOBILIARI il 2017 sarà un anno nel segno della “ripresina immobiliare” già avviata nel 2016. La velocità di uscita dalla crisi, che è sempre più alle spalle, non è cambiata: anche nel 2016 (così come era già avvenuto nel 2015, ndr) il fatturato immobiliare italiano è cresciuto del 2,7% e si è attestato a quota 114 miliardi di euro.
Per il 2017 la previsione è di una piccola accelerazione, con crescita al +4% del fatturato che si spera possa superare i 118 miliardi di euro. Un’indicazione certamente positiva per l’Italia, anche se questa crescita continuerà comunque ad essere tra le più basse in Europa, che nel 2017 dovrebbe fare un balzo del +8,4%. Insomma, come ha riassunto lo stesso Breglia, «mentre il mercato europeo corre, quello italiano cammina».
«Il passo diverso del nostro Paese rispetto all’Europa» ha spiegato Paola Gianasso, Vicepresidente di Scenari Immobiliari, «è dovuto al fatto che l’Italia ha un debito pubblico tra i più alti in assoluto, una disoccupazione giovanile tra le più elevate e consumi che non sono ripartiti più di tanto». Oltre a questi fattori, pesa anche la fragilità del sistema bancario, gravato dal peso dei crediti in sofferenza (NPLs).
«Ricordiamo inoltre che la fiscalità che pesa sugli immobili è aumentata enormemente, e che si è ridotta moltissimo la domanda abitativa da parte degli immigrati» ha incalzato Mario Breglia. «È normale che in queste condizioni manchi la propulsione al nostro mercato residenziale: si tratta di un “mercatino” che potrebbe avere ben altre cifre se liberato da queste zavorre».
La rinnovata crescita attesa per il 2017 dipenderà in massima parte dalla crescita delle compravendite, che SCENARI IMMOBILIARI stima raggiungeranno quota 550mila nel 2017. I prezzi, invece, rimarranno ancora al palo, con un aumento previsto di appena +0,3% in Italia, mentre nell’Europa che corre si prevede una crescita di dieci volte tanto, pari al +3,0%.
Il mercato residenziale è insomma l’ “osservato speciale” della ripresina italiana. Cosa normale visto che da solo conta ancora per il 75% del fatturato dell’intero settore immobiliare. Le altre due “Dimensioni” (si fa riferimento al titolo dell’Outlook, dove per “3D” si intendono le tre principali “Dimensioni” dell’immobiliare, ndr) sono ben più contenute: Commerciale e Uffici pesano infatti per il 7% e per il 5,5% rispettivamente. Gli investitori internazionali hanno investito 9,1 miliardi di euro in investimenti corporate in Italia nel 2016, poco meno di un decimo del “gigante” residenziale che nel 2016 ha transato circa 85 miliardi di euro.
Chiaro dunque che per ridurre il “gap” che separa l’Italia dal resto d’Europa occorre guardare al residenziale. «L’unica strada» ha commentato Mario Breglia «è ridurre la disoccupazione giovanile, che è il problema più drammatico che abbiamo, o sperare in un ritorno all’inflazione nei prossimi anni». Cose che, tuttavia, al momento non si vedono.
«Anche se non si tratta di un vero rinascimento, possiamo comunque dire» ha concluso il Presidente di scenari «che sentiamo nell’aria un nuovo fermento e un interesse da parte degli operatori a cogliere nuove opportunità e ad investire su nuovi prodotti alternativi: forse nelle prossime edizioni del nostro “Outlook” non dovremo più parlare di 3D, ma di 4D o 5D…»
Molta positività e speranza per il futuro è stata manifestata da tutti gli esperti che hanno partecipato alla tavola rotonda a commento dei dati del Rapporto. In generale il sentiment degli esperti coinvolti è una consapevolezza che il settore sta entrando in un nuovo ciclo e la necessità di battere nuove strade per stare al passo con i cambiamenti sociali che stanno avvenendo nel Paese.
Erano presenti Mario Abbadessa (Hines Italy), Giovanni Cerrone (Sorgente Sgr), Luca Giacomelli (Serenissima Sgr), Antonio Mazza (Aareal Bank AG), Giuseppe Oriani (Savills Investment Management Sgr), Giorgio Pieralli (Antirion Sgr), Emanuela Recchi (Recchi Ingegneria e Partecipazioni), Giampiero Schiavo (Castello Sgr), Federico Sutti (Dentons Europe Studio Legale Tributario) e Gabriele Scicolone (Oice – Artelia Group).
«Anche se in Italia la crescita è la metà che nel resto d’Europa, continuiamo ad essere convinti che esistano delle incredibili opportunità da cogliere nel nostro Paese» ha dichiarato Mario Abbadessa, Managing Director & Country Manager di Hines Italy. «In particolare guardiamo con interesse a quattro segmenti specifici: uffici di elevata qualità in “top location”, high street retail, hotel di lusso e nuovi progetti di residenziale in affitto dove abbiamo già maturato delle competenze all’estero».
Il residenziale in locazione è stato indicato come un’opportunità anche da Luca Giacomelli di Serenissima SGR, oltre alla logistica e al settore ricettivo: non solo alberghi, ma anche strutture di health care e RSA.
«Siamo agli inizi di un nuovo ciclo di investimenti in prodotti alternativi agli uffici e forse già l’anno prossimo potremo parlare di qualche risultato interessante» ha annunciato Giorgio Pieralli di Antirion SGR, che oltre al mercato degli alberghi ha indicato buone opportunità anche per strutture di “hospital & clinics” e “student-houses”, «due asset class su cui abbiamo già rilevato l’interesse degli investitori stranieri».
Grande soddisfazione per il mercato italiano è stata espressa anche da Giuseppe Oriani, Amministratore Delegato di Savills Investment Management Sgr, che nel 2016 ha concluso transazioni per circa 900 milioni di euro. «Il 2017 sarà caratterizzato da un’alta incertezza a causa delle elezioni in diversi Paesi europei, tuttavia la propensione degli investitori a riversare liquidità sul mercato italiano rimane stabile».
«Sul futuro del mercato avrà un peso anche l’incognita degli NPLs che permetteranno di immettere sul mercato immobili da trasformare in nuovo prodotto di qualità di interesse per gli investitori» ha osservato Antonio Mazza, Direttore Generale di Aareal Bank AG «è questa una opportunità positiva che può essere raccolta».
«Ad oggi in Italia gli NPLs ammontano complessivamente a circa 360 miliardi di euro» ha ricordato Federico Sutti, dello Studio Dentons Europe. Di questi circa 160 miliardi hanno immobili a garanzia, poco meno del 50%. Fino ad oggi le Banche hanno ceduto una quantità minima di NPLs, circa 2-3 miliardi all’anno di transazioni, ma nel 2016 si è verificata un’impennata: il mercato si è mosso e si sono avute cessioni per 16 miliardi di euro. Nel 2017, ha spiegato Sutti, ci si aspettano cessioni per altri 70 miliardi di euro, al quale dovrebbero corrispondere immobili a garanzia per circa 30 miliardi di euro. Quale sarà l’impatto di questa notevole massa di nuovi immobili immessi sul mercato? Gli operatori saranno in grado di trasformarli e assorbirli?
«Anche se si mette un fiocco rosso attorno ad una pattumiera, la sostanza non cambia molto» ha commentato a caldo Mario Breglia, lasciando intendere che se il prodotto è di poco interesse il mercato difficilmente lo può digerire. Il tema è tuttavia di grande interesse e continuerà a essere seguito, forse già all’interno di uno dei prossimi Rapporti di approfondimento che SCENARI IMMOBILIARI ha deciso di incentrare su alcuni segmenti di mercato di particolare interesse. Il primo, di imminente uscita tra pochi giorni, riguarderà il segmento delle Ristrutturazioni.
(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista