2 Rapporto Congiuntura previsionale del mercato immobiliare

di Milano e provincia di Assimpredil ANCE CRESME
Presentato il 23 ottobre a Milano il “ 2° Rapporto Congiuntura previsionale del mercato immobiliare” di Milano e provincia, a cura di Assimpredil ANCE – CRESME, in collaborazione con ASSOIMMOBILIARE, EuroMilano, Unione Artigiani e Legacoop Abitanti. Hanno collaborato per i dati anche Gabetti e OSMI-BIM.
Ecco una sintesi della “Sintesi Stampa”.
Gli investimenti in costruzioni: sei anni di recessione. Nella provincia di Milano gli investimenti in costruzioni si attestano a 11,3 miliardi di euro nel 2012. A valori costanti si tratta di una flessione dello -0,5% sul 2011, ma frutto di dinamiche assai diversificate: le nuove costruzioni scendono dell’8,9%, l’edilizia non residenziale del -14,3% (dopo il -34,9% del 2011) mentre le nuove opere del genio civile (+34,9%), il comparto della riqualificazione dell’ediliziapubblica (+48%). Flette il rinnovo residenziale, in crescita nel 2011.
Il mercato immobiliare nel provincia di Milano nel 2011: 10,4 miliardi di euro nel 2012 contro i 22miliardi del 2006. Il fatturato complessivo del mercato immobiliare milanese ammonta, nel 2011, a 10,4 miliardi di euro di cui 8,4 provenienti dal settore residenziale e 2 dal non residenziale. Fino al 2006 il mercato era in forte crescita, pari a un +18% dal 2004. Nei tre anni successivi ha invece registrato riduzioni ininterrotte e crescenti dovute inizialmente al solo calo delle compravendite e, successivamente, all’effetto combinato del crollo delle transazioni e del calo dei prezzi. Nel 2010 il calo delle compravendite ha rallentato, ma il livello del fatturato è sceso ancora e ha continuato a farlo nel 2011, quando si è attestato sul livello più basso di tutti gli anni 2000. Il picco del ciclo espansivo è stato toccato nel 2006 con un giro d’affari di 22 miliardi di euro che si sono ridotti a 20,3 (-8,4%) già nel 2007. Il mercato ha continuato poi a scendere verticalmente nel 2008 (-16,4%) e nel 2009 (-24,5%). Una stabilizzazione dei tassi di caduta si è avuta nel 2010 (-1,9%), e nel 2011 -1,7%. Nel 2012 si è assistito a una nuova fase di pesante frenata, misurabile con valori di assai pesanti.
Il mercato immobiliare residenziale: la seconda crisi 2012. Nei dati pubblicati a settembre da OMI, le compravendite di abitazioni nel Comune di Milano sono pari a 7.938, ovvero il 19,5% in meno rispetto al primo semestre 2011. Nel resto della provincia, qui riferita alla vecchia delimitazione territoriale di Milano, comprensiva pertanto del Comune di Monza e degli altri Comuni minori della provincia brianzola, oltre che di quelli milanesi, il calo è pari a -18,5% rispetto al semestre corrispondente 2011 e si attesta a 13,781 abitazioni compravendute. Nel 2006 venivano compravendute 60.205 abitazioni, se il calo del primo semestre 2012 dovesse confermarsi, come molti dati sembrano confermare, su base annua, nel 2012 saranno compravendute 34.299 abitazioni. Il 43% in meno rispetto al picco 2006. La crisi delle compravendite del 2012 rappresenta una seconda fase della crisi immobiliare. Va però segnalato che le 34.000 abitazioni compravendute, di cui oltre 15.000 nel capoluogo ,testimoniano di un mercato immobiliare ancora vivo, pur se caratterizzato dalla pesante crisi. Inoltre, analizzando il quadro delle compravendite avvenuto nei diversi comuni della provincia dal 2007 al 2011, emerge chiaramente una profonda diversificazione di comportamenti tra i diversi comuni: la variabile territoriale diventa, nella crisi generalizzata, una chiave interpretativa di riferimento importante. In termini di dinamica si nota che, a fronte di una contrazione media comunale del -12,2% delle transazioni tra il 2007 e il 2011 (pur considerando la “ripresa” 2010/2011), la zona che ha maggiormente risentito delle difficoltà del mercato è il Centro Storico (-19,4% complessivo) che ai cali del -14,8% nel 2008 e del -29,2% nel 2009, contrappone il +48,6% nel 2010 ma torna subito in crisi nel 2011 con il -10,1%. L’area centrale evidenzia una riduzione complessiva molto più limitata e composta dal +15,9% registrato nel 2008 (a fronte del -13,1% dell’intero comune), dal -27,0% del 2009, dal +27,3% del 2010 e dal -9,4% del 2011; l’area centrale milanese è l’unica zona della città a mostrare una variazione positiva nel 2008 e una delle poche zone a godere appieno della ripresa 2010 (oltre al Centro Storico). Le zone semicentrali si collocano nel 2011 al -7,6% rispetto al 2007 con un calo del -11,8% nel 2008, un limitato -0,8% nel 2009, il +8,3% nel 2010 e il nuovo calo nel 2011 del -2,5%; i quadranti che hanno maggiormente risentito della crisi sono il semicentro Ovest (-10,9% rispetto al 2007) che al netto calo del 2008 contrappone una serie di moderati incrementi; il semicentro Nord (-9,9% sul 2007) che presenta tre successivi cali e una ripresa nell’ultimo anno. Miglior tenuta si rileva nei quadranti Est (-5,7% sul 2007) e Sud (-3,3%) del semicentro.
La periferia mostra un andamento di forte riduzione, seconda solo al calo registrato nel centro storico. Il -14,8% complessivo rispetto al 2007 si compone del -16,2% nel 2008, del -6,3% del 2009 e delle variazioni positive del 2010 (+2,9%) e in particolare del 2011 (+5,5%). Tra i quadranti si rileva il crollo iniziale del settore Nord (-21,7% nel 2008 e -8,3% nel 2009) a cui fanno seguito gli incrementi del 2010 (+1,3%) e soprattutto 2011 (+10,2%) che porta ad un -19,9% complessivo tra il 2007 e il 2011; il quadrante Est evidenzia variazioni più contenute ma prevalentemente negative (-12,4% complessivo dal 2007 l 2011); il quadrante sud si ferma al -11,8% di calo complessivo rispetto al 2007 con forti riduzioni iniziali e una ripresa consistente nel 2010 (+8,3%) e 2011 (+11,9%); il quadrante Ovest ha risentito in misura minore della crisi (-11,6% nel 2008) ma registra incrementi contenuti (+4,7% nel 2009 e +5,5% nel 2010) e torna a calare nel 2011 (-5,0%) per un calo che complessivamente si ferma al -8,1% tra il 2007 e il 2011.